Viernes, 17 Julio 2020 02:27

Impuestos. Ganancias y bienes personales: cuánto pagan los dueños de inmuebles rurales

Por Marcela Crespo y Rodrigo Vendramin, consultores tributarios especialistas en temas agropecuarios

Frente al inminente vencimiento de las Declaraciones Juradas (DDJJ) del Impuesto a las Ganancias (IG) y sobre los Bienes Personales (ISBP) que deben afrontar las personas humanas por el ejercicio fiscal 2019, vale recordar el tratamiento impositivo a dispensar sobre los inmuebles rurales.

Impuesto a las ganancias

Venta de inmuebles rurales adquiridos antes de 2018

En el caso de inmuebles rurales alquilados o inexplotados adquiridos con anterioridad al 1° de enero de 2018, la venta no queda alcanzada por el IG dado que se trata de una ganancia de capital no sujeta a imposición. Sí queda sometida al Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) a la alícuota del 1,50% sobre el precio de venta.

En cambio, si el inmueble se encuentra afectado a una explotación agropecuaria, su venta sí se encuentra gravada por el tributo, dado que quien realiza la ganancia es la "explotación unipersonal" cuyo concepto de renta es mucho más amplio que para las personas humanas, comprendiendo dentro de las mismas a las ganancias de capital. La alícuota aplicable es la progresiva de la ley, que llega al 35%.

Sin embargo, cabe recordar que, si el propietario desafecta el inmueble o comienza a arrendarlo, la venta no quedará gravada por el IG siempre que se realice luego de transcurridos dos años desde la fecha de la última operación comercial por parte de la "explotación".

Venta de inmuebles rurales adquiridos a partir de 2018

Con la reforma impositiva dispuesta por la Ley 27.430, las personas humanas comenzaron a tributar el IG (y no el ITI) por los resultados derivados de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre los mismos. Dichas operaciones ahora están sujetas al tributo cuando el enajenante o cedente hubieran adquirido el bien a partir del 1º de enero de 2018 o, en caso de bienes recibidos por herencia, legado o donación, cuando el causante o donante lo hubiese adquirido con posterioridad a esta última fecha.

La alícuota prevista es del 15% sobre la ganancia bruta -diferencia entre el precio de enajenación y el costo de adquisición actualizado conforme al índice de precios al consumidor nivel general (IPC) desde la fecha de compra y hasta la fecha de enajenación o transferencia-. Al tratarse de inmuebles rurales, recordamos que no se le podrán descontar amortizaciones. Sobre este punto, vale aclarar que las ganancias deben imputarse al año fiscal de su percepción o cobro y, en el supuesto caso de tratarse de ventas a plazo -muy habituales en estos casos- la utilidad se deberá apropiar en cada año en la proporción de las cuotas que se vayan percibiendo.

Finalmente, y en el caso de campos explotados, no hubo cambios en cuanto a su tratamiento impositivo. La venta sigue estando alcanzada por el gravamen en cabeza de la “explotación unipersonal” que luego atribuirá como renta de tercera categoría el resultado impositivo al dueño, para luego tributar a las alícuotas progresivas que llegan hasta el 35%. Cabe destacar que en este caso “la explotación” podría aplicar las figuras del “devengado exigible” y “venta y reemplazo” a los efectos de diferir el impacto del gravamen.

¿Arrendamiento o explotación?

El arrendamiento rural (en dinero o en especie) se encuentra gravado en cabeza del arrendador. Se trata de una renta de primera categoría que se rige por el criterio de lo devengado para imputar los beneficios al año fiscal. El método de imputación de la ganancia reviste especial importancia porque en ocasiones se cobran los arrendamientos por adelantado. En dicho caso, el monto cobrado y no devengado se deberá reflejar como deuda en la situación fiscal del arrendador hasta tanto se perfeccione su devengamiento.

También queda sujeta al tributo el valor de las mejoras efectuadas por el locatario y no obligadas a indemnizar por el propietario, las contribuciones directas territoriales que el arrendatario tome a su cargo, el importe que abone el inquilino/productor por el uso de bienes muebles del arrendador y el valor locativo o arrendamiento presunto de los campos cedidos gratuitamente o a un precio no determinado.

Una situación que se presenta regularmente es el caso de los arrendamientos pactados con pago en especie. En ese caso se debe imputar como ganancia del año fiscal el precio de venta (liquidación del producto recibido en parte de pago) o bien el precio en plaza de la mercadería en stock al 31 de diciembre. En el ejercicio fiscal en el que se realice la venta del producto en stock, la ganancia (o quebranto) estará dada por la diferencia entre el valor al 31/12 del año anterior y el precio de liquidación/venta.

Ahora bien, de destinar el inmueble rural a un contrato asociativo (por ejemplo, cediéndolo en una aparcería rural), el tratamiento a otorgar es muy diferente, dado que las rentas generadas por el resultado de la explotación son de tercera categoría, siendo el sujeto del gravamen “la explotación unipersonal” con todas las consecuencias que ello acarrea (el concepto de renta es mucho más amplio y se asemeja al de cualquier empresa).

Impuesto sobre los bienes personales

A partir el año 2019, se confirma la exención de los inmuebles rurales cuyos titulares sean personas humanas, cualquiera sea su destino o afectación. Por lo tanto, en este tributo resulta irrelevante el destino que el propietario le otorgue al bien, dado que, cualquiera sea la modalidad en que lo utilice, siempre resultará alcanzado por el beneficio.

Cabe recordar que el tratamiento de los inmuebles rurales en el ISBP fue motivo de muchos conflictos entre el Fisco Nacional y los contribuyentes, dado que el organismo recaudador interpretaba que la exención sólo correspondía cuando los campos estaban inexplotados o arrendados, debiendo tributar el gravamen cuando estaban afectados a una explotación.

Con la sanción de la Ley 27.480, a partir del año 2019 ya no existen dudas sobre la aplicación del beneficio a los campos, aunque quedan pendientes de resolución los conflictos de años anteriores.

Consideraciones finales

Ante los próximos vencimientos que operan a fin de mes, hemos intentado abordar en forma resumida los aspectos sustanciales del tratamiento impositivo de los inmuebles rurales cuando el propietario resulta ser una persona humana, dado que lo consideramos de vital importancia ante el gran esfuerzo que estarán realizando muchos de los contribuyentes en los días venideros para cumplir en tiempo y forma con las presentaciones y pago de sus declaraciones juradas.

Una vez que logremos atravesar esta situación sanitaria tan preocupante y de inusitadas consecuencias que nos toca sobrellevar, consideramos que el actual sistema tributario que rige en nuestro país deberá ser repensado si lo que se busca es reactivar la economía, la producción y el empleo.

Clarín